A estratégia criada pela Riza para dar liquidez aos produtores rurais está fazendo escola, evidenciando o potencial dos fundos de terras como um mecanismo implícito de crédito com a segurança para o credor de ser dono da fazenda — um instrumento de proteção muito mais poderoso que a alienação fiduciária.
Conhecida pela originação de crédito no campo, a gestora Éxes acaba de levantar R$ 100 milhões para um Fiagro de terras com justamente essa tese. Os recursos foram levantados family offices e investidores pessoa física com tradição de investimentos no agro.
“Conseguimos encontrar uma solução ganha-ganha dando um prazo significativo para os produtores saírem do ciclo ruim de mercado. Nas três operações que estamos analisando, os prazos podem chegar a seis anos sem nenhum pagamento de principal”, contou Artur Carneiro, um ex-BTG que fundou a Éxes ao lado de Bruno Licarião.
As fazendas analisadas pela gestora têm cerca de 1 mil hectares e estão localizadas no Centro-Oeste e no Matopiba, regiões que devem predominar dentro do fundo para alcançar o perfil de retorno almejado.
A meta do fundo é entregar um retorno de 20% ao ano. Para chegar a esse patamar, a Éxes desenha operações que combinam o arrendamento das terras ao próprio produtor a um prêmio anual para renovar a opção de recompra da fazenda, em uma transação conhecida no mercado como sale and leaseback.
Em média, o custo do arrendamento é de 4% ao ano, com o restante do retorno vindo dos pagamentos anuais, corrigidos pelo IPCA, para deter a opção de recompra das propriedades.
Na busca de terras, a Éxes está olhando para a própria base de clientes — nos diversos fundos da casa —, mas não descarta novos produtores. A primeira operação estruturada pelo fundo, de R$ 40 milhões, é de um produtor rural da região de Rio Verde (GO) que não tinha nenhum contato anterior com a gestora, mas que chegou até ela em busca de liquidez.
“O diferencial para estruturar essa operação foi conseguir, por meio do sale and leaseback, fornecer ao produtor recursos para pré-pagar dívidas de curto prazo e trazer recursos para complementar a infraestrutura da terra com irrigação. Era algo que o produtor já almejava e que seria postergado, dado o cenário macro atual”, argumentou Carneiro.
Um fundo para Francieli
De fato, o Fiagro de R$ 100 milhões é o primeiro fundo de terras da Éxes mirando também produtores que estejam fora do portfólio dos fundos da casa, mas não é a primeira vez que a gestora estrutura um veículo de terras.
No ano passado, a Éxes montou um fundo de terras de R$ 25 milhões com o propósito exclusivo de investir em terras de Francieli Canal, uma produtora de grãos na região de Balsas (MA).
Neste caso, a tese também era dar liquidez à agricultora, com o benefício de evitar o risco de inadimplência no Araguaia (AGRX11), o Fiagro listado da Éxes. O fundo da gestora detém um CRA de R$ 16,2 milhões da produtora (o equivalente a 9,5% do patrimônio do Fiagro), dívida que será pré-paga com os recursos que ela vai receber pela venda das fazendas.
Na prática, a produtora continuará operando a propriedade, por meio de um contrato de arrendamento. Ela também terá uma opção de recomprar a fazenda, em uma operação conhecida no mercado como sale and leaseback.
Para os investidores do AGRX11, ansiosos pela recuperação dos dividendos — o que foi prejudicado pela exposição do fundo à Agrogalaxy —, a renegociação traz outra vantagem além da redução do risco de inadimplência mais imediato.
Como os recursos do fundo de terras vieram do próprio Araguaia, os investidores continuarão recebendo os juros pagos pela produtora com uma remuneração adicional de 2,5% ao ano em relação ao CRA, que pagava CDI + 5% ao ano.
“Propusemos uma estrutura de sale e leaseback em que a gente agregou, além das garantias do CRA, outras terras. Fizemos uma repactuação com uma taxa acima da realizada no CRA, trazendo uma solução de longo prazo para a produtora, com a liquidez que ela precisaria”, ressaltou Carneiro.
Ao estruturar as operações de sale and leaseback, a Éxes faz a composição da remuneração com o arrendamento pago pela produtora (em torno de 4% ao ano), com o restante feito por meio de um prêmio anual para renovar a opção de recoma das fazendas.
Os riscos ao produtor
Na Faria Lima, as transações de sale and leaseback vem ficando cada vez mais populares como alternativa para repactuar créditos que corriam o risco de inadimplencia, fortalecendo a estrutura de garantias.
Por outro lado, há quem diga que o agricultor pode estar apenas jogando o problema para frente ao mesmo tempo em que o custo desse tipo de operação pode facilmente chegar a CDI + 8% ao ano, um patamar salgado demais para alguém com margens apertadas e em tempos de Selic nas alturas.
“O risco é virar uma bola de neve e ele perder a fazenda lá na frente”, alertou um assessor financeiro que costuma atender produtores rurais.
