Nesta semana, o BTRA11 — fundo imobiliário de terras agrícolas do BTG Pactual — consolidou sua trajetória de recuperação de terras com um passo fundamental. Depois de quase dois anos, o fundo conseguiu, enfim, recuperar a posse do maior ativo do fundo, uma fazenda que pertencia ao Grupo JR, produtor de grãos em Mato Grosso.
Localizada em Campo Verde (MT), a propriedade tem mais de 1,6 mil hectares e era o último ativo da carteira ainda em disputa judicial. Antes de recuperar a posse desse ativo, o BTRA já tinha conseguido reaver a posse de outras duas propriedades: uma do produtor Milton Cella e outra da família Bergamasco (dona do Grupo Três Irmãos).
Sair dos processos com decisões favoráveis foi uma etapa fundamental para o fundo conseguir reconstruir, pouco a pouco, a confiança erodida por causa dos ativos problemáticos. A recuperação da fazenda do Grupo JR encerra esse ciclo — com uma rápida e positiva resposta de parte dos investidores.
Nesta quinta-feira (24), a cota do BTRA11 subiu mais de 3,5%, chegando ao pico de R$ 60,00 — o patamar mais alto desde julho de 2023, quando bateu os R$ 69. Em 12 meses, a cota tem uma valorização de mais de 21%.
A expectativa é que a cota continue subindo, como reflexo da percepção de investidores de que é possível voltar a considerar esse ativo dentro do valor patrimonial do fundo.
Após a decisão judicial que sacramentou a posse da fazenda ao BTRA11, o fundo do BTG deve retomá-la em um prazo máximo de 60 dias. A partir daí, o ativo pode seguir dois caminhos: continuar a ser administrado pelo próprio fundo ou ser vendido. Interessados já se manifestaram para comprar a propriedade, apurou The AgriBiz.
Qualquer que seja o caminho, o fundo está posicionado para aumentar ainda mais seu patamar de caixa e de rendimentos. No último mês, a geração de caixa foi de R$ 0,60 por cota (ainda que só R$ 0,30 tenham sido distribuídos). O resultado, vale lembrar, desconsidera a rentabilidade desse ativo, o principal, e da fazenda Colibri, que está em preparo de solo para plantio.
A reserva de dividendos está perto de R$ 0,60, com uma posição de caixa perto de R$ 60 milhões. Agora, sanado o ativo, o fundo fica posicionado para ser cada vez mais rentável — em outras palavras, é razoável pensar em aumento de dividendos.
A novela da Fazenda JR
O processo encerrado nesta semana remonta a um investimento feito em 2021. Na época, o BTG fez uma operação de sale e leaseback — mandato do fundo para investir em terras — de R$ 70 milhões. A operação teria um prazo de dez anos, com opção de recompra do imóvel em favor do Grupo JR ao fim desse período.
No primeiro trimestre de 2023, já como reflexo das dificuldades financeiras pelas quais o setor passava, a gestão renegociou o contrato, reduzindo o prazo do arrendamento para três anos, com vencimento em dezembro de 2024. Poucos meses depois, entretanto, em função da inadimplência do grupo, o fundo seguiu com a rescisão do contrato.
No ano seguinte, o processo de rescisão foi concluído. Porém, para reaver a posse, o fundo teve de contestar judicialmente uma outra empresa, a Felícia Administração e Participações, que alegava ter a posse do imóvel, com base em um contrato de compra e venda firmado em 2016 com os antigos donos da fazenda.
Começou, então, a jornada do fundo para contestar esse contrato, que não constava na matrícula do imóvel. Nesta semana, veio a decisão do juiz André Barbosa Guanaes Simões, de Campo Verde, reconhecendo a posse da fazenda como sendo do fundo do BTG e ainda condenando a Felícia Administração e Participações a pagar indenização por uso indevido, além de custas e honorários.
