O mineiro Bernardo Reis aprendeu o valor da terra do berço e faz questão de cultivar uma tradição iniciada pelo avô, que comprou a primeira fazenda na década 1950. Seu pai, Sergio, professor e fundador da Prodap — companhia de nutrição animal vendida à DSM —, também nunca se furtou em alocar boa parte do patrimônio em terras.
Há alguns anos, Reis trabalha para levar a tradição familiar para a Faria Lima, liderando a área de agro da 051 Capital, gestora criada pelo gaúcho Luciano Brochman (um ex-XP) para administrar os recursos de 16 famílias.
O desafio não é simples. Apesar do sucesso do agronegócio, investir em terra agrícola não é uma tese que encanta facilmente, mesmo entre os indivíduos mais abastados. No início do ano, a 051 tentou levantar R$ 296 milhões com clientes do private do Itaú para o FLEM11, um Fiagro dedicado à compra de uma fazenda. Não deu certo.
“Pegamos a pior janela. O mercado trancou com a Americanas. Não deu via Itaú. Aí trabalhamos na nossa própria base de clientes da 051 e captamos R$ 650 milhões”, lembrou Reis numa conversa com The Agribiz.
Yield baixo no curto prazo
A dificuldade em captar fora do próprio aquário não era só uma questão de timing. Para Reis, ainda há um longo trabalho pela frente para convencer os investidores (a começar pelos alocadores de maior patrimônio) sobre a potencialidade do mercado brasileiro de terras, um negócio de R$ 3 trilhões nos cálculos mais conservadores ou até R$ 8 trilhões nos mais otimistas.
“Como o nosso yield parece mais baixo que um fundo de crédito, o investidor pode achar que o produto é ruim. Há um trabalho de evangelização para fazer”, emendou Reis.
Os Fiagros da gestora buscam um retorno de 6% ao ano com a operação de arrendamento — atualmente, todas as propriedades compradas pela firma são operadas pela SLC, o que é pouco quando comparado com outros fundos de crédito ou mesmo de agro. O Terrax, fundo imobiliário da Riza que investe em terras, deu um retorno de 14,61% em 2022.
No modelo da 051, a maior parte do retorno vem no longo prazo — usualmente, em dez anos — com a valorização da terra e posterior venda do ativo. Aí, a taxa interna de retorno pode passar de 20% ao ano. A premissa para o preço da soja é de R$ 150 por saca.
“É um retorno de private equity com o risco imobiliário, que é menor. Se der tudo errado, o ativo real ainda está lá”, argumenta Reis. Atualmente, os três fundos de agro da 051 somam 23 mil hectares de área agrícola — duas propriedades na Bahia e uma no Maranhão.
Os Fiagros da 051
A tese da 051 é montar diversos Fiagros, cada um dedicado a uma propriedade rural específica. Por regulamento, os fundos da gestora não podem fazer follow-on. O investidor de cada Fiagro sabe exatamente a fazenda que está comprando e potencial de valorização delas.
Atualmente, o patrimônio líquido dos três Fiagros da 051 somam aproximadamente R$ 1 bilhão. “O valor de mercado dessas terras já dá R$ 1,6 bilhão” estima Reis, citando um montante que só vai aparecer no PL quando as terras forem reavaliadas.
A estreia da 051 no mercado de Fiagro aconteceu no ano passado, com a emissão do FZDA11, fundo que comprou uma propriedade rural de 9 mil hectares próxima ao município de Balsas (MA). A propriedade pertencia à Agrícola Xingu (companha controlada pelo conglomerado japonês Mitsui) e está arrendada para a SLC.
Desde que comprou o ativo, a 051 vem conseguindo provar a tese de valorização das terras. A gestora pagou R$ 150,7 milhões pela fazenda em junho de 2022. Em abril deste ano, uma reavaliação feita por terceiros trouxe o montante para R$ 371,8 milhões. Na prática, uma valorização de 146% em menos de um ano.
Não à toa, as cotas acompanharam o valor patrimonial e chegaram a subir 28,9% em junho. FZDA11 até chegou a ser negociado a R$ 160, mas os preços caíram mais recentemente, convergindo para R$ 120. Na emissão, a cota saiu a R$ 100.
Além da FZDA11, os outros dois Fiagros da 051 são o FLEM11, que levantou R$ 296 milhões e comprou uma fazenda em Luís Eduardo Magalhães (BA), e o FZDB, fundo de R$ 360 milhões que adquiriu uma fazenda em Correntina (BA).
Skin in the game
Até aqui, os sócios têm uma participação relevante de capital próprio nos Fiagros da gestora. Em média, 10% são recursos de Brochman e Reis. “Temos uma equipe enxuta e cuidamos do dinheiro do nosso cliente como se fosse nosso”, frisa o head de agro da 051.
A 051 quer levantar mais um ou dos Fiagro ainda neste ano, o que depende das negociações para a compra de fazendas. “Estamos em negociação avançada”, adianta Reis, sem abrir o nome das propriedades.
A ambição da Reis é transformar a 051 na maior gestora de terras do Brasil, chegando até R$ 10 bilhões sob gestão. Até lá, vai precisar de muita sola de sapato para conhecer fazendas que se enquadrem nos retornos esperados e lábia para evangelizar a Faria Lima, como ele gosta de dizer.
