O RURA11, Fiagro gerido pela Itaú Asset, fez seu primeiro investimento em terras, um negócio (à primeira vista) inusitado para o perfil do veículo, que possui uma tese de diversificação de ativos concentrada em operações de crédito.
Em parceria com a Capsicum, uma gestora especializada em ativos estressados, o RURA11 investiu em um fundo de terras, mirando um retorno mais gordo no longo prazo.
As gestoras estruturaram um fundo para investir em uma única fazenda, localizada em Nova Ubiratã (MT). Com 1,3 mil hectares, a propriedade está avaliada em torno de R$ 140 milhões.
“Não é um fundo de terras comum. Ele tem uma estrutura mais parecida com a de um fundo de crédito, com segregação de cotas”, contou Tadeu Barreto, gestor do RURA11, em entrevista ao The AgriBiz.
Nesse processo, o RURA11 investiu R$ 53 milhões no fundo de terras, ficando coma a cota sênior do veículo, que vai remunerar a CDI + 3% ao ano. Quando a fazenda for vendida, o que pode levar até seis anos, a remuneração da Itaú Asset pode chegar a R$ CDI + 5% ao ano, acima da média — atualmente, o spread médio dos ativos combinados do RURA11 está em CDI + 4% ao ano.
Barreto, da Itaú Asset, disse que esta foi uma oportunidade única. Casos semelhantes dificilmente serão replicados no portfólio do RURA11.
“Temos mais espaço para esse tipo de operação na gestora, mas não dentro do Fiagro. Ter mais operações desse tipo machucaria a distribuição de dividendos”, explicou. Por ser um fundo de terras, o veículo estruturado em parceria com a Capsicum não paga dividendos mensais.
A oportunidade só ocorreu porque a Capsicum, que conhece a Itaú Asset há tempos, buscava liquidez para remunerar um investidor estrangeiro que forneceu os recursos para a gestora de ativos estressados comprar uma carteira de créditos inadimplidos do Banco do Brasil.
Foi essa carteira do BB, aliás, que originou a fazenda de Nova Ubiratã. A propriedade rural foi assumida pela Capsicum como pagamento por uma dívida que originalmente havia sido concedida pelo Banco do Brasil.
A asset independente até poderia vender a fazenda, mas preferiu ganhar tempo com a estruturação do fundo, acreditando em um transação mais vantajosa daqui a alguns anos.
Por causa da restrição de liquidez que atinge um parcela relevante dos agricultores de Mato Grosso, a avaliação é que uma venda da fazenda neste momento sairia abaixo do avaliação justa. A propriedade é pequena para atrair os produtores mais capitalizados, que teriam recursos para o investimento.
Com o fundo de terras, Capsicum e Itaú Asset terão até seis anos para vender o ativo. Nos dois primeiros anos, a prerrogativa do preço de venda é do cotista subordinado do veículo — respeitando o mínimo de pagamento à cota sênior. Depois desse prazo, a decisão sobre o preço de venda passa a ser do cotista sênior (o RURA11).
No limite, a fazenda a ser vendida pelo valor que remunere apenas os cotistas sênior, mas não é esse o cenário base com que Itaú e Capsicum.
“Hoje, a oportunidade de venda seria ruim, com preços deprimidos. A nossa crença é que, se os preços voltarem para a média, já será possível ter um resultado importante na cota subordinada”, disse Christian Ramos, CEO da NPL Brasil, a “gestora-mãe” da Capsicum.
Com cerca de R$ 700 milhões sob sua responsabilidade, a NPL Brasil foi criada por Christian Ramos, Mariana Gabriel e Mauricio Higashino, um trio de ex-RGSH Advogados que possui de 25 anos de experiência no agro. Pela gestora, criada há quase dez anos, se especializaram em levantar dinheiro com investidores institucionais para comprar créditos inadimplidos.
