Há poucos meses, a BrasilAgro finalizava uma diligência para adquirir uma fazenda em Mato Grosso. Os preços da área — lastreados em soja, como de praxe — já estavam acertados. Seria a primeira compra de área da companhia na safra 2022/23, mas o negócio não saiu.
Diante da abrupta queda dos preços da soja, o vendedor desistiu. Antes, no entanto, tentou mudar as condições para a transação, sugerindo um preço definido em reais e correção pelo CDI. Nesse caso, não fazia sentido para a BrasilAgro.
A desistência do negócio ilustra as dores da transição no mercado de terras agrícolas. Depois que o boom que marcou os preços dos grãos entre 2020 e 2022 ficou para trás, as cotações começam a refluir.
Para uma companhia como a BrasilAgro, que construiu um modelo de negócios a partir da transformação de terras — convertendo áreas de pastagens em grãos —, a virada nos preços bem poderia marcar o início de um ciclo de compras.
Mas a verdade é que ainda há uma barreira comportamental para ultrapassar — como prova o vendedor de Mato Grosso —, o que talvez só ocorra em meados de 2024, quando a colheita da próxima safra chegar e sacramentar a nova realidade de preços.
“Não é o preço da terra que está muito caro. Toda fazenda se indexa em saca de soja, mas o produtor ainda está com R$ 180 por saca na cabeça”, disse Gustavo Lopez, diretor financeiro e de relações com investidores da BrasilAgro, em entrevista ao The Agribiz.
Em Mato Grosso, maior produtor do país, a soja é negociada atualmente a R$ 117 por saca, segundo o Imea (Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária), uma queda de 35% na comparação com a referência de R$ 180 que fez a alegria dos produtores nos últimos anos (muitos deles fizeram margens de mais de 60%).
Arrendamentos
Durante a euforia que marcou os últimos anos na agricultura, o mercado ajudou a convalidar preços muito esticados para os arrendamentos, argumentou Lopez. Naquele momento, teve quem aceitou pagar de 18 a 20 sacas de soja por hectare para arrendar terras. “Com a soja a R$ 180, qualquer coisa se pagava”, lembrou o executivo.
Na BrasilAgro, os arrendamentos — a área alugada compõe 39% da área agricultável da companhia — nunca chegaram a esses preços. Por política, a companhia só arrenda terra quando consegue auferir uma taxa interna de retorno de 20% ao ano. “Um arrendamento acima de 14 sacas por hectare não fecha a conta”.
Agora, as margens apertadas de quem arrendou terras podem estar abrindo uma oportunidade de compras para companhias como a BrasilAgro, até porque a demanda por arrendamentos diminuiu e a venda de terras pode ser uma solução para quem precisa fazer dinheiro.
“Antes, o produtor com problema financeiro ou a família que não queria continuar na atividade tinha o arrendamento como saída. Agora, começa a ter dificuldade para arrendar e já começa a pensar na venda”, disse.
Para Lopez, ainda vai levar mais alguns meses para que o produtor possa digerir a nova realidade de preços. Mas os sinais nesse sentido estão muito claros. “O preço não é aquele que ele pensava. Vai ter um momento de compra da fazenda”, resumiu.
Enquanto isso, a BrasilAgro ainda vê oportunidades para vender algumas das propriedades do portfólio, graças à demanda de alguns produtores, que ainda estão capitalizados.
Não à toa, o CEO André Guillaumon disse na última teleconferência com analistas e investidores, há duas semanas, que a companhia ainda está mais vendedora. Mas a julgar pela dinâmica do mercado de terras indicada por Lopez, a fase compradora pode chegar em 2024.
