Apartamentos de alto padrão, com mais de 200 metros quadrados. Valor do metro quadrado: a partir de R$ 14 mil. Projetos assinados pela PSA Arquitetura, um dos principais escritórios do País. A descrição poderia facilmente ser relacionada a uma dezena de projetos de luxo na capital paulista, mas os atributos descrevem edifícios criados por uma empresa que atua num nicho seleto de Mato Grosso.
O local é Primavera do Leste, um dos principais polos de produção de soja do estado, com apenas 85 mil habitantes. E quem decidiu explorar esse mercado é a Edificatto Incorporadora, empresa familiar focada no alto luxo da região desde 2014.
A decisão de mergulhar nesse universo vem da experiência de longa data na região. Tudo começou com o patriarca, Cláudio Barco, que fundou uma loja de autopeças na cidade em 1988. De lá para cá, outros nove negócios foram criados pela família, em setores diversos: mecânica de aeronaves, laboratório, automotivo, agronegócio e a incorporadora, que saiu do papel oficialmente em 2011.
Antes de entrar no alto padrão, a Edificatto chegou a fazer um projeto do programa Minha Casa, Minha Vida — mas decidiu focar no alto luxo em seguida. O começo não foi exatamente fácil. Em 2015, o projeto de estreia na nos tíquetes mais altos encontrou uma demanda fraca.
“Criamos o conceito com base no que nós considerávamos alto luxo na época, mas isso não atendia ao que os consumidores esperavam. Fomos, então, entender o que era referência de melhor no mercado nacional, principalmente no mercado paulista”, diz Gisele Barco, filha de Cláudio e diretora de incorporação da Edificatto, ao The AgriBiz.
Hoje, para cativar os consumidores exigentes, a companhia busca trazer uma oferta de “experiência de vida” que vai além do imóvel. Na prática, isso se traduz em uma busca desde os melhores acabamentos para os apartamentos até uma oferta de lazer completa.
No lançamento mais recente da incorporadora, o Terraz, um condomínio de casas, a Edificatto traz mais de 20 opções de lazer, incluindo desde o “básico” — salões de festas, academia e playground — até quadra de beach tennis e parque aquático.
Nos empreendimentos já entregues, apartamentos que variam de 95m² a 230m², opções de lazer mais tradicionais (salão, brinquedoteca, piscina e sauna) também estão presentes, sempre prezando pela melhor localização na cidade. O Edifício Riviera, cujas obras começaram em 2014, está situado na Avenida Campo Grande, próximo a diferentes comércios da região, por exemplo.
Quem compra?
Todos esses atributos visam atender principalmente ao consumidor local. Hoje, 80% dos compradores de imóveis da Edificatto já moram em Primavera do Leste. Na maior parte dos casos, são moradores de casas que estão comprando apartamentos pela primeira vez. Afinal, a cidade inteira tem apenas quatro prédios residenciais, sendo três deles construídos pela companhia ao longo dos últimos anos.
“Os principais motivos que levam nossos clientes a optarem por apartamentos estão ligados à segurança e à oportunidade de experimentar um ambiente de vida diferente e superior ao que estavam acostumados. Apesar de Primavera do Leste ser uma cidade relativamente tranquila, a segurança adicional proporcionada pelos nossos empreendimentos é um fator decisivo”, explica a executiva.
Todo esse cuidado tem um preço — longe de ser barato. Hoje, a Edificatto cobra em média R$ 14 mil por metro quadrado em seus projetos, alcançando R$ 19 mil no momento da entrega dos empreendimentos.
Para referência de média de preços, dados do índice FipeZAP mostram que o preço médio mais caro de venda de imóveis em Cuiabá foi de R$ 8,8 mil por metro quadrado. Os dados têm como base o mês de julho de 2024 e refletem, nesse caso, uma alta de 8,1% em doze meses.
Segundo o mesmo índice, os preços cobrados pela companhia se aproximam aos do Jardins, em São Paulo, onde o metro quadrado custa cerca de R$ 15 mil, refletindo uma alta de 7,2% nos últimos doze meses. Ou da Lagoa, no Rio de Janeiro, onde paga-se R$ 16 mil por metro quadrado.
Além do residencial
A migração da casa para o apartamento, em busca de melhor qualidade de vida, acontece principalmente em família, fator que dita o tamanho dos apartamentos da empresa. A maior parte das compras acontece mesmo para moradia própria, com raros casos de locação.
Mas, mesmo com essa clientela consolidada, algumas novidades começam a surgir no portfólio da Edificatto. Um dos lançamentos mais recentes é o complexo Trade Seasons, o primeiro de “mixed use” da empresa (ou seja, mistura residências com salas comerciais). O empreendimento, alinhado a outra tendência — a de moradia por assinatura — será gerenciado pela startup Housi, como mostram as informações do site.
Mantendo o padrão de qualidade que tornou a empresa conhecida nos últimos anos, a Edificatto faz questão de uma curadoria dos comércios que vão tomar as áreas comuns do edifício. “Nosso foco principal é proporcionar aos moradores da cidade acesso a lojas, franquias e negócios que eles talvez não tivessem anteriormente”, explica a executiva.
No complexo de mixed use, a empresa está trazendo uma grande rede de artigos esportivos para disponibilizar a loja aos proprietários, bem como uma grande rede de SPA e Yoga, além de uma arena com diferentes práticas esportivas. A Edificatto não será a franqueada desses serviços, mas buscará um profissional da cidade para assumir esse tipo de negócio.
Além de lançar o Trade Seasons, a companhia também colocou na rua o Trade Center, primeiro edifício comercial construído pela empresa (em vias de ser entregue). A ideia veio a partir da demanda latente por edifícios comerciais na região, mantendo o alto padrão. Um exemplo da carência por esse tipo de prédio pode ser constatada no preço, que já chegou a R$ 19,5 mil por metro quadrado.
“A demanda é bastante diversificada. Temos empresas locais e regionais que já adquiriram salas comerciais, indo desde grandes corporações até pequenas e médias empresas. Não há uma procura específica por parte de grandes empresas em particular no momento, o que reforça a diversidade de perfis que nosso empreendimento atrai”, diz Barco.
A Faria Lima já ficou atenta
Todo esse crescimento (e demanda consolidada) chegou aos ouvidos da Faria Lima. Recentemente, a Edificatto fechou a captação de R$ 70 milhões em seu primeiro CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), estruturado pela Monte Bravo. O dinheiro vai financiar a primeira fase de um novo projeto residencial lançado pela empresa: a construção de um condomínio de casas de alto padrão. O aporte, em média, custeia a construção de 70 residências.
A operação da empresa de Primavera do Leste foi desenhada para ser similar a um Plano Empresário. “Basicamente, trata-se de uma linha de financiamento à produção, só que a diferença do financiamento a uma obra. O plano empresário tem alguns gatilhos de obra, que a gente consegue flexibilizar no mercado de capitais”, diz Filipe Zavon, head de estruturação e DCM da Monte Bravo.
A Monte Bravo vai absorver de 15% a 20% do volume da operação. “Essa foi uma operação que, quando a gente levou para um parceiro, ele quis tomar todo o financiamento. Mas, como gostamos do risco e da empresa, decidimos ficar com um pedaço. Ao longo do tempo, na corretora, a expectativa é ter a proporção de mais ou menos 60% colocado no mercado e 40% colocado nas pessoas físicas da própria corretora”, explica Zavon.
A tese chega em um momento de transformação da corretora, que até pouquíssimo tempo atrás tinha apenas o aval da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para atuar como uma assessoria de investimentos ligada à XP Investimentos.
Com a nova licença, que permite um trabalho mais amplo, o foco da companhia está em originar e estruturar novas operações — mesmo que fiquem de fora do escopo do banco. Por enquanto, já foram originadas e distribuídas operações que somam R$ 320 milhões, com a Edificatto incluída nesse montante.
