Depois de amargar duras perdas em meio aos processos de recuperação judicial de produtores rurais nos últimos dois anos, o BTRA11 — fundo imobiliário de terras agrícolas do BTG Pactual — se transformou em uma máquina de recuperação de terras, sinalizando aos investidores que é possível recompor o valor das cotas.
Com mais de 13,4 mil cotistas e R$ 370 milhões sob gestão, o BTRA11 subiu 13% desde o início do ano, mas ainda negocia a apenas 43% do valor patrimonial. Atualmente, as cotas são negociadas a R$ 47,94, uma queda de 50% desde o IPO, em 2021.
A expectativa é que, aos poucos, os investidores percebam a capacidade de recuperação dos ativos do fundo, o que tende a ficar mais evidente com a reintegração de posse de fazendas que estavam sob a operação de produtores inadimplentes.
É um processo impulsionado pelo fato de que o fundo opera em modelos de sale e leaseback, ou seja, em que o fundo compra terras e arrenda as propriedades para uso por produtores por um determinado espaço de tempo.
No fundo do BTG, esse prazo era de dez anos para as operações (ainda que tenha sido reduzido ao longo do tempo para alguns devedores problemáticos). Ao final desse prazo, o produtor tem a opção de recomprar a terra, caso esteja com todos os pagamentos em dia.
É uma diferença crucial em relação à execução de garantias de alienação fiduciária, conduzidas por boa parte dos Fiagros que deram crédito a agricultores. Nesses casos, os fundos têm de conseguir, judicialmente, a propriedade das terras para, depois, conseguirem a posse desses terrenos.
Mesmo no modelo em que o BTRA opera, recuperar a posse das terras não é um passeio no parque. Prova disso é que, para conseguir reaver a posse das fazendas desde que os problemas começaram, o fundo passou para a tutela de uma área focada em special situations, uma equipe de resposta rápida a problemas mais complexos. Desde então, foram pelo menos três reintegrações de posse em um curto espaço de tempo.
A jornada do BTRA11
Nesta semana, o fundo anunciou a reintegração de posse da Fazenda Colibri (no Mato Grosso), imóvel pertencente à família Bergamasco, também dona do grupo Três Irmãos. A partir de agora, o fundo deve avaliar oportunidades para rentabilizar o imóvel — seja um novo arrendamento ou uma possível venda. A fazenda vale de R$ 30 milhões a R$ 40 milhões.
Além da operação da Fazenda Colibri, o fundo conseguiu recuperar a posse da Fazenda Três Irmãos — também pertencente aos Bergamasco — ainda em 2023, antes da recuperação judicial do grupo mato-grossense.
Em agosto de 2024, metade da área produtiva foi vendida por R$ 44,8 milhões e a outra metade, arrendada pelo equivalente a 14 sacas por hectare. Para referência, a fazenda foi comprada em 2021 por R$ 80 milhões.
Mas as operações dos Bergamasco não foram as únicas a darem problema dentro do fundo. Praticamente todos os negócios em que o veículo de investimento aportou, em 2021, trouxeram algum tipo de dor de cabeça, o que ajudou a castigar a credibilidade do fundo com os investidores.
O primeiro problema do BTRA veio com uma operação feita com o produtor Milton Cella, em meados de 2022. Na época, o anúncio de uma denúncia de fraude à execução fez o fundo cair 16% em um único dia. Superadas as dificuldades, o fundo conseguiu reintegrar a posse e vender a fazenda em janeiro de 2023 por R$ 94,5 milhões (ante um preço de compra de R$ 81 milhões em 2021).
Recentemente, o BTRA11 concluiu a liquidação antecipada e revenda de uma das fazendas do produtor Rui Prado por R$ 16 milhões. Resta, ainda, uma disputa jurídica envolvendo o Grupo JR (dono de uma fazenda em Campo Verde, no Mato Grosso), um processo que deve acabar em breve, apurou The AgriBiz.
