A hora e a vez dos Fiagros de terra realmente chegou. Aproveitando um momento em que muitos agricultores precisam de liquidez, o que pode trazer oportunidades de comprar boas fazendas a preços competitivos, os gestores da Faria Lima aceleraram as captações.
Depois de nomes tarimbados do mercado abrirem a porteira para os fundos de terras — casas como a Riza, AGBI, Itaú Asset e Suno já levantaram recursos ou estão em fase de estruturação de veículos dedicados a comprar fazendas —, algumas gestoras novatas começam a aparecer.
Recém-criada, a Arar Capital anunciou ontem que está se preparando para levantar R$ 500 milhões para um Fiagro de terras, em uma oferta que será distribuída aos investidores com o apoio do Andbank, um banco europeu com que possui uma base qualificada de investidores e tradição em gestão de fortunas. (No Brasil, Brunna Viana é a banker especializada em agro).
A cifra almejada pode parecer superlativa para uma gestora desconhecida, mas a Arar Capital é novata apenas no CNPJ. Fundada por Paulo Ciampolini, a asset faz parte da Baraúna Investimentos, uma espécie de family office que administra recursos de famílias tradicionais do interior paulista (as controladoras da Nitro).
Ancorado pelas famílias Rodas e Biagi, nomes conhecidos pela produção de laranja e cana-de-açúcar e grandes responsáveis pela ascensão da Baraúna, a Arar Capital já nasce com R$ 160 milhões garantidos para o novo fundo de terras. Lucas e Sarita Rodas, além de Rodrigo e Roberto Biagi, vão compor o comitê de investimentos do fundo.
“As famílias estão sentindo carência para alocação de capital no agro de longo prazo”, contou Ciampolini. A disparada dos preços do suco de laranja, aliás, ajuda a injetar liquidez. “Eles vem gerando muito recurso e não se conseguem reinvestir”, justificou.
A tese da Arar Capital
A tese de investimentos da Arar Capital será liderada por José Humberto Teodoro, um executivo que já comandou a Terra Santa e foi diretor de compra de grãos da BRF. Nos últimos tempos, Teodoro vinha atuando na reestruturação das operações da Elisa Agro, uma missão que ainda acompanha. Paulemar Jaber, que trabalhou com Teodoro na Terra Santa, é o diretor de real estate da Arar Capital.
Desde março, a gestora vem prospectando terras, especialmente de grãos e pecuária. Os alvos preferenciais são propriedades rurais no Cerrado e Matopiba — acrônimo para a região agrícola que abrange os Estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.
Pelas estimativas de Teodoro, o tíquete mínimo para a compra de terras é de R$ 30 milhões, mas a lógica é fazer operações maiores, da ordem de R$ 100 milhões. O racional é o de que, quanto maior, melhor — pois há menos competição por áreas agrícolas maiores.
Com um prazo de dois a três anos para investir, o Fiagro de terras da Arar Capital terá uma duração estimada de dez anos, um período típico para obter os ganhos esperados com a valorização das terras.
“Se a gente pensar de maneira geral em terra no Brasil, temos entre 8% e 12% de valorização real. 8% é quando entra no momento de baixa e 12% no momento de alta”, calculou Teodoro. Além disso, os arrendamentos devem render entre 3% e 4% ao ano para os investidores.
Ao todo, o retorno almejado é de IPCA+15% ao ano, o que inclui a valorização das terras e receita obtida anualmente com o arrendamento das propriedades, um modelo que guarda semelhanças com os fundos de terras da 051 Capital, a gestora de Luciano Brochmann.
Pelo prazo esticado, o investimento em terras se assemelha a uma tese de private equity, o que acaba distanciando o varejo desse tipo de ativo. Geralmente, investidores de Fiagros de papel (lastreados em CRAs) e fundos imobiliários são seduzidos pelos dividendos mensais.
Por causa disso, a Arar Capital mantém conversas com family offices, uma classe de investidor que tradicionalmente tem mais apetite por esse tipo de investimento — e uma tolerância maior a enfrentar a ausência de um ‘pinga-pinga’ mensal. Também há conversas com investidores internacionais (que podem compor até metade do fundo, no limite).
Em tempos de inflação ainda alta no mundo desenvolvido, o investimento em terras pode ser um diferencial. “Nos períodos em que a inflação ficou alta nos EUA, terra foi o único ativo que performou acima da inflação. O ouro não superou a inflação, bolsa não superou. Então, terra é um ativo muito defensivo para períodos inflacionários”, argumentou Teodoro. Historicamente, o investimento em terras também supera o S&P 500.
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Inicialmente, o Fiagro da Arar Capital será negociado apenas no mercado de balcão da B3 — um veículo cetipado, no jargão do mercado. No futuro, a gestora imagina poder listar as cotas do fundo na bolsa.
