A indústria de Fiagro só ganhou tração rapidamente graças a uma decisão criativa da CVM. Muito antes de ter uma regulamentação para chamar de sua, o que só aconteceu no mês passado, os fundos de agro estrearam usando o esqueleto regulatório dos fundos imobiliários.
A importação do modelo funcionou relativamente bem no mercado de crédito, com diversos Fiagros listados em bolsa investindo em CRAs — de forma parecida com um FII de papel, que compra CRIs — atraindo investidores de varejo interessados no dividendo mensal.
Mas o mercado imobiliário rural, curiosamente, não prosperou. Até hoje, são raros os Fiagros de terras, mesmo sendo um negócio de potencial imensamente maior que os imóveis urbanos.
“O mercado de terras agrícolas é de nove trilhões de reais, mas dá para contar na mão os fundos que estão começando a operar ali. Se a gente fosse comparar quantos fundos de shoppings tem no Brasil, qual o tamanho desse mercado nos FIIs e quanto tem de terra agrícola, deve ser um percentual ínfimo disso”, comparou Paulo Mesquita, gestor da Riza, em evento promovido pela Suno nesta terça-feira.
Mesquita fala com conhecimento de causa. Na Riza, foi um pioneiro no mercado de fundos listados de terras — o Terrax, fundo imobiliário, foi o primeiro da história a investir em imóveis agrícolas.
Os números do mercado demonstram a discrepância citada por Mesquita. Atualmente, os fundos imobiliários que investem em shoppings e no varejo têm R$ 34 bilhões em patrimônio, segundo dados do Clube FII. Sozinho, o XP Malls (XPML11) possui mais de R$ 6 bilhões em patrimônio e mais de meio milhão de cotistas, o que é maior que todos os Fiagros de terras.
Para Daniel Magalhães, fundador e CEO da securitizadora Virgo, a indústria de fundos alternativos, incluindo os Fiagros, deveria ser vista cada vez mais ao longo do tempo como uma de total return, em vez de olhar para o pinga pinga mensal, o que distorce o rendimentos e não costuma funcionar no mercado de terras.
“Toda vez que você exige um pagamento mensal, está tirando a oportunidade de fazer os melhores produtos. Imagina que uma terra vai passar três anos sem ter rendimento. Se eu exigir rendimento, como investidor, ou vou ter que captar mais, ou vou ter que forçar o empresário a me pagar isso todo mês”, explicou.
Se o investidor pensar apenas no dividendo mensal, um Fiagro de terras dificilmente vale a pena. Enquanto um FII tradicional paga de 8% a 9% ao ano, um fundo de terra agrícola pode pagar de 2% a 3% a cada doze meses — esse é o rendimento típico de arrendamento.
No mercado de terras, a criação de valor está no longo prazo, e pode ser cinco vezes maior que um ativo imobiliário urbano, segundo Mesquita, da Riza. “É mesmo uma dinâmica totalmente diferente. Na hora que o investidor entender, vai ter bastante vontade de investir”.
Para Marcelo Fiorellini, head de Special Assets do BTG Pactual, a evolução do mercado é natural um processo natural, com os investidores compreendendo melhor os investimentos “O Fiagro nasceu como um FII, mas a maior parte dos fundos ainda é de crédito, não de terras. Com a nova regulamentação permitindo os FIDCs, a distinção deve ficar cada vez mais clara para investidores”, disse.
